נקודת המוצא לבחירת התהליך המתאים:חקיקה

• תהליך פינוי-בינוי מוסדר במספר חוקים כדוגמת חוק התכנון והבניה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד.
• תהליך תמ”א 38 שואב את כוחו מתכנית מתאר ארצית, ויישומו מוסדר במספר מצומצם של הוראות חוק וכפוף למסמך מדיניות בכל עיר.

נתוני פתיחה

• על מנת שמתחם יוכרז כמתאים לפינוי בינוי עליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור ומינימום 2 דונם שטח קרקע.
• פרויקט תמ”א 38 חל על כל מבנה שהיתר הבניה שלו הוצא לפני שנות ה- 80 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה ללא תלות במספר יחידות הדיור הקיימות.

הליכי התכנון ולוחות זמנים:

תהליך פינוי-בינוי כולל הכנת תב”ע חדשה המותאמת למתחם ספציפי, הליך הכולל קבלת אישור מגורמים שונים: ועדה מקומית ,ועדה מחוזית ובמקביל הכרזה של משרד השיכון כי המתחם מאושר לפינוי בינוי,תהליך זה יכול להימשך כ- 5 שנים.

לעומת זאת, תמ”א 38 מתבססת על תכנית קיימת ואין צורך לתכנן תב”ע חדשה וכל הנדרש הוא להכין תכניות חדשות להגישם לוועדה המקומית ולפעול להוצאת היתר בניה, תהליך זה יכול להימשך בין שנה לשנתיים.

כפי שניתן לראות, ההבדלים הללו בהחלט משפיעים על משך הזמן המשוער לביצוע כל אחת מהתכניות, פרויקט פינוי-בינוי ארוך יותר מפרויקט תמ”א 38 אך מייצר מתחם חדש לחלוטין המתייחס לא רק לבניין עצמו.

התמורה לבעלי הדירות והרווח ליזם:

בתהליך פינוי בינוי התמורה והרווח ליזם ברורים וקבועים מראש, תקן 21 קובע כי התמורה לבעלי דירות הינה תוספת של 12 מ”ר על גודל הדירה הקיימת בתוספת מרפסת בגודל 12 מ”ר מחסן וחניה. גם הרווח ליזם מוגדר בתקן וצריך לעמוד על 21%- 18% מתוך הידיעה שהתהליך הוא ארוך ובעל סיכון משמעותי ליזם.

בתהליך תמ”א 38 התמורה לבעלי הדירות משתנה וכפופה לזכויות הקיימות על הקרקע ומתבססת על רווח היזם שאינו מוגדר מראש. בהתאם לזכויות ולרווח היזם, מתקבלת התמורה לבעלי הדירות כאשר בחלק מהמקרים אינה מספקת ולא עונה על ציפיות בעלי הדירות ואז הפרויקט לא יוצא אל הפועל.

מה קורה כשחלק מבעלי הדירות מתנגדים?

בפרויקט פינוי-בינוי כל בעלי הזכויות במתחם חייבים להסכים לביצועו. ניתן להתחיל לקדמו כבר בהסכמה של 67% מבעלי כל הדירות אך  לא ניתן להתחיל בהריסת המתחם הישן ללא הסכמת כל בעלי הדירות.

ההתמודדות עם בעלי זכויות סרבנים מצריכה הגשת תביעת נזיקין לבית המשפט.

חשוב לדעת!

נכון להיום, ביהמ”ש לא מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט, אלא רק לחייבם בפיצוי כספי לבעלי הזכויות שאלו שרצו לבצע את הפרויקט.

בכל המקרים בהם הדיון הגיע לבית המשפט, הוביל הדבר להסכמה של הדייר הסרבן להליך בשל גובה הפיצוי שהיה עליו לשלם.

בפרויקט תמ”א 38 המצב קל יותר, הסכמה של 67% מבעלי הדירות מאפשרת להם לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים, אשר בניגוד לביהמ”ש, מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט. בפועל, מה שיקרה הוא שצד שלישי (לרוב עוה”ד של הדיירים שמסכימים לפרויקט) יחתום בשם המתנגדים על כל המסמכים שדרושים לשם הוצאת הפרויקט לפועל.

כאמור לכל אחד משני התהליכים יתרונות שונים, לכן חשוב ביותר לבחון לעומק את הפרמטרים הקיימים, בטרם מקבלים החלטה מהו התהליך המתאים ביותר למתחם בו אנו גרים.

את רוב הרווחים גרפו היזמים ואילו חברות הביצוע הרוויחו מעט מאוד, והיום אנו רואים שבחלק מהמקרים אף הפסידו ונקלעו לקשיים. 

לא פעם נוטים לחשוב שיזם וחברת ביצוע בתחום הבנייה ובעיקר למגורים זה אותו גוף, אבל לא כך היא.

בעוד יזם מקדם ויוזם פרויקט מי שבונה אותו בפועל היא חברת ביצוע.

אמנם יזם לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל, אך ברוב המקרים, באם ידע לעשות חישוב ותכנון נכון, ייהנה מרווח ראוי.

באותו הזמן חברת הביצוע אשר בונה את הפרויקט בפועל ,מועסקת ע”י היזם והרווח שלה הוא שולי, היא מפעילה מערכת גדולה ויקרה כך שאפילו יום אחד ללא פעילות תוביל אותה להפסדים כבדים וזאת מבלי לדבר על שינויים בלתי צפויים כמו עלייה במחיר חומרי הגלם, התארכות זמן הבנייה וכיוצ”ב שגורמים לעלויות נוספות לחברת הביצוע.

הצורך של חברות הביצוע בעבודה באופן קבוע ושוטף, גורם להן לעיתים לבצע פרויקטים במחירי הפסד וזאת רק כדי להתגלגל, לשרוד ולהזרים כספים לחברה. יזמים בוחרים לרוב את חברת הביצוע שתציע את המחיר הנמוך ביותר, על מנת להרוויח כמה שיותר.

זו הסיבה העיקרית לקריסת חברות ביצוע אחרי מספר פרויקטים.

הרצון להגדלת היצע הבנייה במדינה, מחייב הגדרת סטנדרטים של מכרזי  ביצוע שלא יהיו מבוססים רק על המחיר הנמוך, אחרת קיימת סכנה של קריסת חברות ביצוע נוספות.

בפינוי בינוי בשונה מפרויקטים רגילים בהם הרווח נמוך ונע סביב ה- 15%, נהגה המדינה בחכמה כשקבעה תקן שמאי הידוע כתקן 21 המגדיר מראש את הרווח בפרויקט שנע בין 21%-18% כתוצאה מכך חברת הביצוע שתיבחר לבניית הפרויקט תוכל להרוויח בכבוד ולא רק להתגלגל.

ציינתי לא אחת שבחירת חברת הביצוע בפרויקטים של פינוי בינוי צריכה להיעשות אך ורק לאחר שהיזם סיים את השלב הראשון של ההתנהלות מול בעלי הדירות, תכנון הפרויקט ואישורו, תהליך שעשוי לקחת מספר שנים.

איתנותה הפיננסית ויכולותיה של חברת הביצוע ראוי שתיבחן רק בסמוך לביצוע הפרויקט בפועל.

קריסת חברות הביצוע עליה אנו שומעים חדשות לבקרים בתקופה האחרונה רק מחזקת תובנה זו.

היזם:הוא הגוף המניע את התהליך מיום הגעתו למתחם המיועד לפינוי בינוי. הוא אחראי על בדיקות כלכליות ואדריכליות, התנהלות מול בעלי הדירות, חתימה על ההסכם מולם, תכנון הפרויקט, אישורו בוועדות השונות כולל הכרזה כמתחם לפינוי בינוי ועד לאישורה של תב”ע חדשה.

החברה המבצעת:

היא הגוף אשר מוציא את היתרי הבניה ובונה את הפרויקט על פי התב”ע שתוכננה ע”י היזם.

בתחילתו של תהליך פינוי בינוי עולות שאלות רבות בקרב בעלי דירות:

• למה צריך גם יזם וגם חברה מבצעת?
• למה לא לבחור כבר בהתחלה חברה מבצעת שאף תשמש כיזם?
• האם היזם נשאר עד לקבלת הדירה החדשה או מסיים את תפקידו ביום שהחברה המבצעת נכנסת לתמונה?

חשיבותו של יזם:

בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפינוי בינוי בפרט נדרשת התנהלות וקשר תמידי מול מספר גדול של בעלי דירות במתחם הישן המיועד להריסה.

רוב חברות הבניה אינן ערוכות להתנהל מול כמות כזו של בעלי דירות בפרויקט ולרוב אין ברשותם את כוח האדם המתאים לתהליך הראשוני של ניהול מו”מ עם בעלי הדירות.

הסיכון הקיים בתהליכי התחדשות עירונית, אם פרויקט לא יאושר בסופו של דבר או שבעלי דירות יקשו על התהליך ויעכבו את התקדמותו מסיבות שונות, מהוות חסם לכניסתם של חברות בנייה בשלב זה.

לעומת זאת, היזם מבין את הסיכונים הקיימים בתהליך ומטבעו כיזם מוכן ומסוגל להתמודד איתם.

יזם העוסק ומתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי מבין את התהליכים ויודע להתנהל מול בעלי דירות ומעסיק אנשי מקצוע היודעים לנהל את התהליך שהוא בעיקר פסיכולוגי.

היזם בנוי לקדם תהליכי תכנון ולהתנהל בוועדות השונות יחד עם יועציו עד ליום אישורו של הפרויקט וזו עבודתו העיקרית כיזם, בשונה מחברת בנייה שעיקר פעילותה והתמחותה היא בנייה בפועל.

מתי הוא הזמן הנכון לבחירת חברה קבלנית מבצעת?

הדילמה של בחירת חברת הבניה ובעיקר באיזה שלב, עולה תמיד בתחילת התהליך,

בעל דירה במתחם הישן רוצה לדעת מי הגוף שיבנה את הבית החדש.

למרות הרצון העז לדעת כבר בהתחלה מי תהייה חברת הבניה,

כדאי ורצוי לבחור אותה אך ורק בשלב בו הפרויקט יהיה מאושר.

שוק הנדל”ן חווה בשנים האחרונות עליות ומורדות, קיימת בעיית אשראי ותזרים ובשל כך אנו רואים כיום נפילה וקריסה של לא מעט חברות בנייה וביצוע, מהגדולות במשק. הרגולציה שמשתנה ויוזמות ממשלתיות, שלעיתים מבלבלות את השוק, יכולות לגרום לכך שחברה קבלנית מבצעת, שבתחילת התהליך נחשבה לחברה טובה עם איתנות פיננסית, ישתנה מצבה וכשהפרויקט יהיה מאושר לבנייה ,היא לא תהיה מסוגלת לבצעו.

היכולות הכלכליות והקשרים בשוק הבנקאי והפיננסי של החברה המבצעת הינו פקטור חשוב, שכן תהליך פינוי בינוי מחייב ליווי של בנק מלווה, לטובת המצאת ערבויות לפינוי הדירות בטרם הריסת הבניין.

בחינת איתנות כלכלית של חברה קבלנית מבצעת נכון שתעשה בסמוך לבניית הפרויקט.

סיום תפקידו של היזם?

ישנם החושבים כי ברגע שחברה מבצעת נכנסת לתמונה תפקידו של היזם מסתיים,

לא כך הם פני הדברים:

בתהליכי פינוי בינוי בו הקשר האישי של היזם מול בעלי הדירות בכלל והנציגות בפרט הוא חשוב ביותר ואף מהווה פקטור עיקרי להצלחת הפרויקט, תפקידו של היזם אינו מסתיים באישור הפרויקט והעברת הביצוע לחברה קבלנית מבצעת, אלא רק בסיום הפרויקט וקבלת הדירות החדשות.

חשוב ביותר!

בחתימת ההסכם מול היזם יש להתנות את חתימת ההסכם בהתחייבותו לכך שהוא ילווה גם את תהליך הבניה עד לקבלת הדירות והתמורות להם זכאים בעלי הדירות.

לסיכום:

בחירת חברה קבלנית מבצעת חשובה אך תפקידו של היזם בתהליך פינוי בינוי הוא העיקרי והחשוב אף יותר.

הוא הגוף המניע את התהליך, משקיע מזמנו ומכספו, לוקח את הסיכונים עד לאישור הפרויקט ואמון על כך שבעלי הדירות יקבלו את התמורות המגיעות להן.

ניסיון מוכח בתחום הפינוי בינוי

חשוב ביותר שמשרד עורכי הדין יהיה בעל ניסיון בתהליכי פינוי בינוי ובעיקר בייצוג בעלי דירות ולא יזמים. ניסיון של עו”ד בתחום המקרקעין לא מספיק, צריך שיהיה לו ניסיון וידע בכל מרכיבי התהליך הספציפי הזה של פינוי/בינוי. חשוב גם שיהיה לו ניסיון בייצוג דיירים ולא רק יזמים. יש הבדל משמעותי בהתנהלות בייצוג יזמים, המכירים את התהליכים, לבין ייצוג בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי כאשר לרוב הם אנשים שלא ממש מבינים בתחום וצריכים ליווי צמוד, הדרכה ויחס אישי.

רקע והמלצות:

קבלו המלצות מבעלי דירות של פרויקטים אחרים, ולא רק מחברי נציגות.

• א. כיצד ייצג אותם עוה”ד מול היזם?
• ב. מה הייתה מידת הזמינות שלו?
• ג. כיצד התמודד מול דיירים בעייתיים?
• ד. האם התריע בפני הדיירים במקרה של מעשים לא כשרים מצד היזם או הנציגות?

בנוסף, בדקו בלשכת עורכי הדין האם נתבע בעבר או הורשע בוועדת האתיקה.

עורך הדין המייצג רק את בעלי הדירות:

לעולם אל תסכימו שמשרד עו”ד של היזם ייצג גם אתכם.

בנוסף, יש לוודא שמשרד עורכי הדין שבחרתם לא מייצג את היזם בפרויקטים אחרים כדי למנוע ניגוד עניינים.

בחירת משרד עו”ד מקומי:

בעידן בו לכל בעל דירה יש קרוב משפחה שהוא עורך דין והאינטרנט מלא בהמלצות על משרדי עורכי דין הפזורים ברחבי הארץ, חשוב ביותר לא להתפתות להצעות לבחירת משרד עורכי דין שאינו מקומי. משרד מקומי מכיר את התנהלות הרשות המקומית וידע לקדם את התהליך נכון ומהר יותר, בנוסף משרדו נמצא בעיר, דבר המקל על בעלי הדירות בהגעה למפגשים איתו.

לאחר שעברתם את המשוכה העיקרית בבחירת משרד עורכי הדין, שכ”ט שלו ותפקידיו צריכים להיות ברורים ביותר.

שכ”ט:

משרד עורכי הדין המייצג את בעלי הדירות אמנם נבחר על ידם, אך שכרו משולם על ידי היזם. עובדה זו, לפחות למראית עין, עלולה לטמון בחובה מצב של ניגוד עניינים מובנה, תוסיפו לכך, שברוב המקרים עוה”ד מקבל תשלום רק על בסיס הצלחה, כלומר החתמת רוב בעלי הדירות על הסכם.

על מנת לצמצם, למינימום האפשרי את ניגוד העניינים, חשוב לקבוע עם היזם את שכר טרחת עורך דין הדיירים מראש, ואת אבני הדרך לתשלום, לעגן זאת בהסכם מולו ומול משרד עורכי הדין.

בעלי הדירות חותמים על הסכם מול משרד עורכי הדין ומתחייבים שהיזם ישלם בעבורם את שכר הטרחה, משרד עורכי הדין לא חותם על שום הסכם מול היזם, אלא מעגן את התחייבות היזם לתשלום שכר טרחתו, בהסכם של בעלי הדירות מול היזם .

אף על פי שהיזם משלם את שכרו של משרד עורכי הדין המייצג (כפי שהוא משלם את שכרם של כל היועצים בתהליך) מחויבותו של משרד עורכי הדין הוא כלפי בעלי הדירות בלבד.

תפקידיו של משרד עורכי הדין בתהליך:

תפקידו של משרד עורכי הדין לא מסתיים רק בחתימת בעלי הדירות על הסכם מול היזם. הוא מלווה את הפרויקט עד סופו, מפקח על הגשת השומות של בעלי הדירות לרשויות המס ועל תיקון צו בית משותף, מפקח על שמירת הזכויות הקנייניות של הדירות החדשות של בעלי הדירות וחלקם ברכוש המשותף, משחרר את ערבות הבדק לאחר קבלת אישור ממפקח הדיירים ומוודא שאין תקלות בבניין ובדירות הבעלים בתום שנת הבדק.

בדיקת המתחם הישן:

בחלק מהפרויקטים יש דירות מיוחדות (כגון דירות גן ודירות עם חדרים על הגג). על משרד עורכי הדין לבדוק האם דירות אלו הן חוקיות או שדיירים השתלטו על חלקים ברכוש המשותף, ותובעים דירות מיוחדות שבדרך כלל מכשילות את הפרויקט.

התמודדות עם דיירים בעייתיים:

חלק חשוב מתפקידו של משרד עורכי הדין הוא לפעול בנחישות מול דיירים בעייתיים שפועלים להכשיל את הפרויקט ולא להשאיר את ההתמודדות לבעלי הדירות והנציגות.

לוח זמנים למשא ומתן מול היזם:

ניהול משא ומתן מול יזמים בפינוי בינוי הוא מורכב ודורש זמינות וקשב רב מצד עורכי הדין של שני הצדדים. תפקידו של משרד עורכי הדין להגיב לטיוטות בזמן סביר ולא לעכב את התהליך.

שקיפות:

משרד עורכי הדין מחויב לשקיפות לאורך כל התהליך ולדווח לבעלי הדירות על כל דרישה לתמורה נוספת מצד דייר או חבר נציגות. במקרים של תמורות נוספות לבעלי דירות, משרד עורכי הדין ידאג לקבלת חוות דעת של שמאי, על מנת שיוודא שהתמורה הוגנת ומשקפת את ערך הזכויות.

מתן קשב לבעלי הדירות:

בהסכם הייצוג, משרד עורכי הדין מתחייב להקציב שעות ייעוץ והסבר לבעלי דירות על ההסכם ועל הפרויקט. בעלי דירות רבים אינם מבינים במושגים משפטיים, ונדרש להסביר להם על מה הם חותמים.

הקושי האדיר והמשמעותי ביותר קיים אצל אנשים מבוגרים, אותם אנשים חיים באותן דירות במשך שנים רבות וחלקם אף מאז עלייתם ארצה.

כל שינוי ולו הפשוט והקל ביותר מצטייר בעיניהם כ”סוף העולם”. התהליך מול אותם בעלי דירות מצריך יחס אישי ומיוחד ביותר, בחלק מהמקרים נדרש סיוע של אנשי מקצוע כמו פסיכולוגים, אנשי לשכת הרווחה וכיוצ”ב אשר ילוו עימם את התהליך.

בלא מעט פרויקטים פונים אליי בעלי דירות, בני 80 פלוס ואף מבוגרים יותר, ואומרים ובצדק רב,

“מה אנחנו צריכים את זה בכלל? הרי גם ככה לא נזכה לראות את סיום הפרויקט שייקח שנים רבות” אחד הדיירים ,באחד מהמתחמים אותם אני מקדם, אף  הגדיל ושאל:

“אסף, עם יד על הלב אם אביך בגיל כזה היה שואל אותך האם להסכים ולהצטרף לתהליך פינוי בינוי, מה היית מייעץ לו? “

אכן דילמה והמורכבות רבה ביותר ולכן צריך לטפל בכפפות של משי וברגישות יתרה באותם בעלי דירות, שהרי הם אינם סרבנים של דווקא, אלא אנשים שלהם צרכים מיוחדים.

מבחינתם “ביתם הוא מבצרם” זו לא רק סיסמא, זו אמת לאמיתה הם רגילים לסביבה, לבית וכל שינוי יכול לזעזע אותם באחרית ימיהם.

היחס האישי הוא מרכיב עיקרי בהצלחת תהליך פינוי בינוי

ההתמודדות עם אותם בעלי דירות מבוגרים כאמור היא שונה לחלוטין. הצורך במעורבות ילדיהם ובני משפחתם בתהליך חשוב ביותר. על מנת להתגבר על החששות והפחדים צריכים למצוא יחד עם בני משפחתם, פתרונות אישיים לאותם מבוגרים כדוגמת, מעבר לדיור מוגן במקום לדיור חלופי בתקופת הבנייה, בחינת אפשרות למעבר לדירה חדשה ישירות מהדירה הישנה ללא צורך במעברים נוספים, בקיצור נדרשת חשיבה אחרת ופתרונות מותאמים לדייר.

ההבנה כי בפרויקט החדש לא יצטרכו יותר לטפס במדרגות אלא במעלית (אחד הדברים הקשים ביותר אצל מבוגרים בבניינים ישנים) והידיעה שיהיו פתרונות שייקלו על מצבם מייצר אצלם רצון להתגבר על החששות ולתמוך בפרויקט.

מעבר לפתרונות הלוגיסטיים עבור אותם מבוגרים, המפגש עם יזמים, עו”ד, קבלנים(חברות ביצוע), אדריכלים, יועצים, רשויות תכנון ועוד מהווה מטרד ונדרשת כאן תמיכה ועזרה רבה.

התמיכה הרגשית מצד כל המעורבים בתהליך ובראש ובראשונה מצד היזם היא חשובה ביותר, נוסכת בהם ביטחון ומקלה עליהם בצורה משמעותית ביותר. כאשר הם רואים ומבינים שמתייחסים לצרכיהם בכבוד ובהבנה ולא רק מעוניינים בחתימתם לאישור הפרויקט הם משתפים פעולה למרות הקושי העצום.

מוסדות התכנון:

מתוקף תפקידם שואפים מוסדות התכנון לתכנון הטוב ביותר מבחינה אורבנית ובין השאר, שהצפיפות והיקף זכויות הבנייה בתכנית החדשה, יתאימו ככל האפשר לסביבה שבה מתוכנן הפרויקט. ברוב האזורים הללו יש קושי לתכנן פרויקט הכולל דירות רבות ומגדלים החורגים מהבינוי הקיים בסביבה, וזאת בגלל הצורך בהסדרי תנועה מתאימים, מקומות חניה ,צורכי ציבור וכיוצ”ב.

היזם:

מעוניין למקסם את רווחיו, ככל הניתן. משמעות הדבר הוא, תכנון של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר ע”פ רשויות התכנון והבנייה, על מנת שניתן יהיה לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות ובכך לשפר את כלכליות הפרויקט.

בעלי הדירות:

שואפים מצדם לקבל את התמורה הגבוהה ביותר מהיזם. ככל שהתמורות לבעלי הדירות יהיו גבוהות יותר, כך עלויות היזם יהיו גבוהות יותר וייווצר צורך “לפצות” את היזם בזכויות בנייה נוספות, על מנת שהפרויקט יהיה כדאי עבורו מבחינה כלכלית.

על מנת לאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים בעלי ניגוד עניינים לכאורה, פורסם ע”י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, תקן לבדיקה שמאית כלכלית הידוע כתקן 21 לפינוי בינוי.

לתמונה נכנס גורם מרכזי שמאי המקרקעין. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ולשיווי משקל כלכלי – תכנוני בין מוסדות התכנון, היזם ובעלי הדירות.

האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כולם ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, הפרויקט יוכל להתממש.

בדיקה שמאית-כלכלית:

מטרת הבדיקה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע הפרויקט.

מטרתה של הבדיקה היא גם לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע הנחוץ לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של הפרויקט.

תקן 21 מגדיר מהם הסעיפים והפרטים שיש לכלול במסגרת הבדיקה השמאית ומציע נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה , שהמרכזיות הן:

התמורות הסבירות לבעלי הדירות:

בעלי הדירות יקבלו מהיזם דירה חדשה גדולה ב-12 מ”ר (כולל ממ”ד) מהדירה הקיימת, בתוספת מרפסת וחניה לפי התקן.

כמו כן, בעלי הדירות לא יישאו בהוצאות כלשהן והיזם ישלם עבורם הכל:

שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מיסים, מס שבח, היטל השבחה, מע”מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן.

נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם:

התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר, שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש התכנית למתחם, הוא 21%-18% מסך עלויות היזם הצפויות בפרויקט.

כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע לקבוע את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 21%-18% .

שומה ל”דייר סרבן“:

חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם, ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית ובאילו תנאים היא תיחשב לכלכלית.

במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם “דייר סרבן” אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

התקן מציע,  כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי הפרמטרים הבאים:

• שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין).
• הצמדות לדירה.
• מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת “דירה אופיינית”, מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה.
• שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים.
• פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.